Q: 很多投资者觉得利率走向对地產有很大影响，这是否正确？利率周期对投资地產的影响究竟如何？

An: 利率对市场的心态有很大影响，而非实际影响到地產本身的基本面。因此利率前景不能作為不投资地產的理由。如果您现在可以投资，机会就是从现在开始，十年后再回头看，您会发现利率潜在走势的影响微乎其微。

另外一个减少加息风险的策略就是采用固定利率，银行目前普遍提供1至12年的固定利率。

投资的话，除非您真的投资了，否则您就无法得益，因此有时您需要作出实际行动，而非过度分析。举个例子。在1993年时，我正在考虑投资Surry Hills的一间物业，但由於我当时看到了太多市场信息和作了太多分析，并相信楼市已经见顶，因此决定不去投资。之后的市场怎样大家都知道了，因此我一直后悔当初没有投资。

Q: 目前地產投资市场的环境如何？不断上涨的租金市场是否為下一个地產牛市提供了一个良好的基础？

An: 看看空置率，您会发现现在所有城市的空置率皆低於3%，如此低的空置率会是租金成长的重要动力。很多分析师对平均租价上涨有强劲预测，继而可给投资者带来良好回报。

租金上涨是推动屋价上升的因素之一，此外还有其它因素：

首先是社会人口结构转变所带来的需求 – 澳洲的家庭结构已发生了重大变化，尽管人口数目增长稳定，但我们预测家庭数目会有大幅增长。单身独居人士正在大幅增长，这是因為人均寿命增加、离婚率增加及晚婚等因素。澳洲统计局的数据也显示出这种趋势，这将导致更多住房需求，以及為过去澳洲不流行的房屋类型（如单元房）带来了不少需求。

然后是生活费用和生活质量的因素。随著交通成本和交通时间的增加，人们逐渐选择不同类型的住房，以接近工作地点和减少交通时间成本。这将增加市中心週边区的需求。

至於基础设施方面，我们经常可以看到对有新基建设施地区的强劲需求，如收费公路、铁路等，因為它们可以提高相关地区的出入便利。接近其它辅助性设施的物业，如购物中心和娱乐场所，其需求也在不断增加。

政府政策目前也在改变，鼓励远郊地区就业中心的成长。这可能会分摊其它地区的一些需求，但同时也会因為住房需求增加而為周边地区带来机会。

供应方面，我们目前的建房批準率处於歷史新低。目前的高建筑成本、地方差餉和土地供应等皆是房屋供应紧缺的原因。这些问题在悉尼和布里斯本尤其明显，住房供应预计将会严重短缺，房价也可能会因此提升。

Q:  一些投资者在上一次房產牛市的顶部进场投资，受到了不少亏损，投资者如何才能避免类似的情况呢？

An: 如果您把地產当作一项长线投资，而非短期交易，随著时间的推移$10,000或$20,000的差额其实并不重要。

某些人受到损失可能是因為他们在楼市顶部高价买入地產，但在几年后其售价却远远低於预期。这些投资者持有物业没有达到一个完整的周期，没有获得适当的资產升值。

但如果他们长时间持有，将可以减少周期性的风险，这与股票市场的原理一样。如果您在1987年股市崩盘时做过投资，您同样也会明白只要长线持有到现在，其升值仍是十分巨大。

最重要的是，您不要陷入被迫出售投资的局面。您需要保护自己免受租金亏损、租户需求转变和个人情况变动等因素影响。地產市场的流动性差，您需要一直持有，直至能够体现真正价值的时机。Blue Chip方案可為您提供以上保护，减少您寻找和管理合适的投资物业之麻烦，以实现您的投资目标。

在我们以后的文章里，会陆续介绍如何选择地產以及常见问题解答，请留意收看。